Один из крупнейших застройщиков Ленинградской области уже несколько лет подряд участвует в проектах по восстановлению старых промышленных зон Санкт-Петербурга. Теперь в повестке появляется реновация, которую власти Санкт-Петербурга запустили по образу Москвы. Есть все основания полагать, что эту задачу компания выполнит с максимальной эффективностью.
Классик русской литературы Михаил Булгаков в своём романе «Мастер и Маргарита» написал фразу, которая и многие десятилетия спустя отражал отношения жителей нашей страны на рынке недвижимости. Все люди неплохие, но «квартирный вопрос только испортил». Думается, если бы великий писатель прожил ещё 20-30 лет, он бы увидел, как его пророческие слова воплотились в жизнь.
Михаил Булгаков рано умер – в 1940 году. Он застал лишь самое начало большой российской урбанизации, которая пришлась на 1939-56 гг. За это время крупнейшие города нашей страны выросли почти в два раза: городское население с отметки в 56 млн человек менее чем за одно поколение выросло до 87 млн человек. Жилищное строительство «стояло» на месте, и люди заселялись во «временные» деревянные бараки, которые по факту стояли десятилетиями.
Проблемы были не только у новоприбывшего, но и у коренного населения. Большая удача, если семья ютилась в крохотной, но отдельной «однушке» или «двушке». Львиная доля горожан проживала в коммуналках и общежитиях, нередко сделанных из порезанных на части квартир ещё имперского фонда. Нетрудно догадаться, в каком он был состоянии, и какие конфликты генерировал между своими жильцами. «Квартирный вопрос» реально начали решать только к концу 50-х годов, когда появились первые домостроительные комбинаты.
В реальности же массовое жильё в СССР появилось только в 60-е, когда началось строительство легендарных «хрущёвок». Это сегодня их клянут все, кому не лень, а тогда это была революция: никогда ранее в истории нашей страны столько людей не обладали своей отдельной жилплощадью. Серии домов К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1605-АМ заполонили буквально всю страну, а на десятилетия вперёд стали неотъемлемой частью пейзажа любого крупного города.
Но со временем, понятное дело, что этот фонд начал ветшать. Появилась новая проблема – что делать с огромными площадями жилья, которое за десятилетия морально и физически устарело. Это же вопрос не только эстетики, но и безопасности: старая коммунальная инфраструктура то и дело становится причиной взрыва газа или других, чуть менее опасных аварий. «Хрущёвки» – это максимально дешёвое жильё, которое на месте возводили порой менее, чем за две недели.
«Всесоюзный» рекорд в этом смысле, кстати, были установлен именно в Санкт-Петербурге, где построили «хрущёвку» за пять дней. Правда, адрес этого здания не сохранился – интересно было бы проследить его судьбу. Но и без этого всё это жильё было дешёвым, некачественным, нередко построенным с серьёзными нарушениями (которые «всплывают» только сегодня). С ним нужно что-то делать – и ответом на этот вопрос является программа реновации.
От Перестройки до современности
Если бы о российской строительной отрасли сняли эпическую сагу, то главным антагонистов в ней был бы один из мэров Москвы Юрий Лужков. Сочетание огромной власти и абсолютного дурновкусия сыграли дурную шутку. Именно его усилиями родилась одноимённая «лужковская архитектура» – сотни новых объектов, которые отличались отсутствием единого стиля, неразгаданной эклектикой всевозможных отсылок. Другое его «изобретение» – это так называемая точечная застройка, когда дома возводились вопреки всякой логике и градостроительным нормам на любой свободной площадке.
Разумеется, главной причиной такого «веяния» была коррупция. Застроить стадион жилым комплексом без необходимой коммунальной инфраструктуры – это преступление, за которое всегда российским законодательством было предусмотрено отдельное наказание. Но также была и вторая причина – свободный рынок начинал развиваться по своему собственному пути, пытаясь оторваться от советского наследия – и хорошего, и плохого.
Поэтому не всё было так ужасно. Именно Юрию Лужкову принадлежит идея проведения «реновации» – сноса пресловутых «хрущёвок» для строительства нового жилья. Он даже начал её реализацию, и снёс 72 дома, но потом якобы закончились деньги на эти цели. Можно лишь предполагать, что экономический «выхлоп» от этого мероприятия себя не оправдал, потому что средств объективно хватало. Тем не менее, вопрос ушёл на второй план вплоть до 2017 года, когда за реновацию взялся новый мэр, Сергей Собянин.
Он поставил целью в течение 15 лет убрать весь 60-летний «хрущёвский» фонд – а это, ни много ни мало, более 5 тысяч домов. Крайне тяжёлый проект, особенно с точки зрения создаваемого социального напряжения и необходимости заново перепланировать огромные городские территории, но его результаты вдохновили градоначальников по всей стране начать разрабатывать аналогичные проекты. Санкт-Петербург с этой идеей работает уже 4 года, но только сейчас подошёл к стадии реализации.
Правда, запускает он её с учётом своих собственных, городских реалий. Если для Москвы главной проблемой были «хрущёвки», то Северная столица ищет решения для ещё имперского фонда. Таким образом была разработана программа, учитывающая реставрацию порядка 255 исторических зданий – и реставрацию порой весьма вольную. Так, региональные памятники можно вполне переделать под жилое помещение, если только застройщик приведёт его в надлежащий вид.
Опыт «Евроинвеста»
На этом моменте к работе начинает подключаться один из крупнейших застройщиков Ленинградской области – холдинг «Евроинвест» Андрея Березина. Хотя справедливее будет сказать всё-таки «крупнейший». Не так давно статистические ведомства подвели итоги строительного сезона, и «Евроинвест» занял второе место, сразу за одним из столичных застройщиков. В области это самый успешный застройщик, который выдаёт наибольшие объёмы строительства.
Такие результаты обеспечивает сразу несколько факторов. Прежде всего, «Евроинвест» – один из ветеранов отрасли почти с 30-летним опытом работы. Компания была одной из первых в стране, кто реализовывал проекты квартальной застройки – в противовес упомянутой уже точечной застройке. Что не менее важно, компания принимали участие фактически в строительстве двух новых городов – Мурино и Кудрово, которые за 15 лет из деревушек превратились в одни из крупнейших населённых пунктов Ленинградской области.
Известно и ответственное отношение «Евроинвеста» к своим жильцам. Так, в 2022 году компания была признана самым клиеноориентированным застройщиком региона. У неё попросту нет промахов, характерных для многих игроков рынка. Все проекты компании сдаются вовремя, получают необходимую инфраструктурную поддержку.
«У компании нет цели строить миллионы квадратных метров в год. Но это должно быть качественное жилье, построенное быстро. Скорость влияет на себестоимость и позволяет компании быть готовой к любым стресс-тестам. Кроме того, относительно небольшой объем застройки дает возможность эффективно управлять себестоимостью и продажами», – так характеризует работу компании сам Андрей Березин.
Это направление, к слову, обеспечивает одна из дочерних компаний – УК «Мурино». Усилиями её команды внедряются зелёные технологии, создаются коммунальные предприятия, которые обеспечивают комфорт жизни в жилых комплексах «Евроинвеста». За годы работы «Мурино» накопило такой опыт, что сегодня предлагает даже услуги банального оператора новых объектов.
Более того, компания активно использует инструменты государственно-частного партнёрства. Андрей Березин, будучи мастером переговоров с органами исполнительной власти, запускает один из другим проектов в сфере инфраструктуры образования, строительства новых дорожных объектов. «Евроинвест» уже построил одну развязку от Мурино на КАД, принялся за второй. Достраивается первый детский сад, и разрабатывается проектно-сметная документация под ещё два садика, школу и лицей.
В числе анонсированных проектов холдинга есть даже уникальный физико-математический лицей для одарённых детей, который должен появиться на окраине Всеволожска. Это учебное заведение интернатного типа, который предполагает всё необходимое для обучения по самым современным стандартам. Это и высокопрофессиональная команда педагогов (которую помогал собирать небезызвестный фонд Эйлера), и спортзал с бассейном, оранжерея, учебные лаборатории, причал и пляж. Это действительно проект будущего, который уже сейчас ожидают многие жители Ленинградской области.
Лучший кандидат
Всё перечисленное уже говорит о том, что «Евроинвест» лучше всех остальных подходит на роль оператора реновации Санкт-Петербурга. Но его опыт куда обширнее. В частности, уже сейчас компанию активно привлекают для завершения ленинградских долгостроев. Таких компаний всего около пяти – практически никто не обладает достаточными компетенциями, чтобы зайти на незавершённый объект и довести его до ума.
Любой застройщик подтвердит, что нет ничего хуже, чем доделывать за другим. Нарушенные технологические процессы, сложность в передаче дел, необходимость разбираться в проектах и документации предшественника, – это неполный перечень вызовов, с которым сталкивается любой потенциальный новый исполнитель. Тем не менее, «Евроинвест» с 2018 года успешно выполняет подобного рода задачи. Это хороший аргумент в пользу того, что компания сумеет разобраться и с историческими памятниками.
Кроме того, компания обладает внушительными компетенциями в части реинтеграции полузаброшенных городских территорий. В результате долгосрочной стратегии холдинга, в активе компании появился целый ряд территорий, не так давно застроенных промышленными и хозяйственными амбарами почивших советских концернов.
«Евроинвест» запустил и возглавил работу по восстановлению этой территории в составе города. Сегодня действует целая рабочая группа на уровне Правительства города, которая занимается разработкой глобального плана перестройки этих площадей. К 2024 году там будут достроены несколько жилых комплексов, три детских сада и парковая зона, – впечатляющий перечень для того, что ещё вчера представляло собой маргинальный квартал, заваленный разбитым стеклом и кусками арматуры.
Неудивительно, что, обладая таким опытом, «Евроинвест» уже начал просчитывать экономический эффект от участия в программе реновации и реставрации старых объектов. Андрей Березин оценивает эту задачу не только как бизнесмен, но и как житель города, активный участник Всемирного клуба петербуржцев. Он учитывает все факторы, которые могут волновать активную общественность Санкт-Петербурга.
«В каждом случае к вопросу нужно подходить индивидуально, должна работать комиссия из специалистов разного профиля — градозащитников, экспертов, девелоперов, культурологов. Тогда будет понимание, можно с этим что-то сделать или нельзя», — говорит он. И можно быть уверенным, что его стратегическое мышление позволит реализовать все потенциальные предложения с максимальным качеством.
Будущее города
Реновация – это программа, которую многие города России ждали десятилетиями. Это уникальная возможность обновить старый и опасный жилой фонд на благо всех его жителей. И понятно, что такую задачу без поддержки государства не реализовать. Как минимум, выкуп каждой квартиры старых «хрущевок», а уж тем более зданий ещё более старых периодов, уже «съест» большую часть потенциальной прибыли. Старый фонд теряет в цене не так быстро, как ожидаешь от его возраста.
Но и ошибки в реализации этой программы будут иметь исключительно высокую цену. Как показывает опыт Юрия Лужкова, даже небольшой перебой в финансировании может поставить крест на всём проекте. А как мы видим по опыту Сергея Собянина, всегда будут те, кто не оценит предлагаемые альтернативные варианты. Даже если речь идёт об обмене разрушающегося дома на новостройку – всем угодить невозможно.
Именно поэтому особенно важно, чтобы все потенциальные участники этой программы обладали большим опытом, компетенциями и весомым авторитетом в обществе. Андрей Березин и его компания «Евроинвест», которые принимают самое активное участие в жизни Санкт-Петербурга и Ленинградской области, идеально подходят под эту роль. Его непросто так выбирают для реализации самых сложных проектов – бизнесмен широко известен своей способностью решать даже самые сложные задачи.
Препятствием к реновации Санкт-Петербурга могут быть только многочисленные скандалы, которые сопровождают разработку необходимого законопроекта. Пока ни один город, не обладающий ресурсами и возможностями Москвы, не сумел пройти этот путь. Хотя объективно пытались многие – но порой приходилось выбирать просто забросить старый фонд как непригодный для реставрации и использования. Можно только надеяться, что в самом красивом городе Европы этого не случится.
Персона
Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде. В 1990 году с отличием окончил Ленинградский механический институт им. Устинова по специальности «Инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов». За время учебы был ленинским и устиновским стипендиатом, имел научные публикации. В 1990 г. поступил в аспирантуру ЛМИ и начал параллельно заниматься бизнесом.
В 1993 году участвовал в создании Северо-Западной рыбопромышленной компании. В 1995 году с Юрием Васильевым создал инвестиционную компанию «Евроинвест», с тех пор — председатель ее правления.
В 2017 г. за большой вклад в развитие российской промышленности и многолетний добросовестный труд Андрей Березин был награжден почетной грамотой Министерства промышленности и торговли России.
Чем отличаются проекты «Евроинвеста»:
Жилые комплексы по высоким европейским стандартам
«Умная» бытовая техника
Строительство школ и детских садов
Строительство развязок через механизмы ГЧП
Защита архитектурного наследия
Реинтеграция заброшенных зданий в городскую среду
Сотрудничество с общественными фондами
